随着2024年岁末钟声的临近，全新的2025年即将拉开序幕。回顾2024年的广州楼市，其表现尤为引人注目。

　　自四季度起，广州楼市逐渐止跌回稳。据广州中原研究发展部数据显示，2024年10月至12月，广州新房市场成交量为288万平方米，占全年成交总量的37%。二手住宅市场方面，据广州市房地产中介协会数据，2024年全年（统计周期:2023年12月26日至2024年12月25日），广州市二手住宅累计网签量达到110781套，总面积为1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%。

二手房市场：

年网签破11万套，四季度成交活跃

　　2024年12月，广州市二手住宅整体网签宗数及面积分别为11494宗和117.16万平方米，环比小幅增长，同比则大幅增长。至此，广州市二手住宅全年成交量已高于2022年和2023年水平。

　　自9月底以来，楼市利好政策频出，市场活跃度持续上升。加之业主降价交易，刚需和改善需求得以释放，网签量呈现翘尾行情。除从化区外，其他行政区网签套数环比变动均在5%以内，外围区域环比小幅增长，中心城区则略有下调。

　　从成交价格来看，天河区二手成交均价突破4万元/平方米，但同比下降6.7%。越秀区、海珠区和荔湾区均价在3万元以上；白云区、黄埔区和番禺区均价在2万元以上；南沙、增城和花都区均价在1万元以上；从化区均价则在7000元以上。

　　豪宅税取消的利好刺激下，大面积住宅成交占比有所增长。值得关注的是，2024年二手成交中，按揭付款所占比例环比下降至51.49%。

一手房市场：

四季度新房成交占比全年近四成

　　广州全面取消限购后，新房市场迅速回暖。来访及认购量环比大涨，刚需和刚改客群信心修复最快。然而，整体新房市场仍面临较大压力，项目去化率普遍较低。

　　据广州中原研究发展部数据，2024年广州整体新房首开、加推去化率为13%，同比下跌7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目的7%。市场深度调整下，客户入市态度谨慎，房企蓄客难度较大。

　　楼市供求表现前低后高，上半年市场低迷，房企以去库存为主。随着救市政策密集出台，成交在6月、10月和11月有所拉动。其中，2024年10月至12月新房成交占全年总量的37%。全年整体成交量为776万平方米，同比下跌幅度收窄至5%，均价为36233元/平方米，同比下跌4%。

库存与消化周期：

商品住宅库存高企，消化周期延长

　　一手住宅成交额逐年减少，二手业主大幅让利分流新房客户，进一步挤压新房需求。一手项目采取以价换量策略应对市场变化。

　　2024年6月，一手商品住宅消化周期一度触顶26.9个月。随着开发商加速入市和开盘、加推步伐，9月至11月全市库存达到近两年峰值。然而，随着成交加速和客户回流，整体库存和消化周期稍有回落，但仍需24个月才能消化完毕。

　　海珠、天河、黄埔等区域新盘入市刺激库存规模提升，同比增幅超50%。越秀区库存消化周期最长，达到62.3个月；黄埔区库存量同比升64%，消化周期为30.7个月；荔湾区为全市唯一库存量同比下跌的区域，消化周期也最短。

未来展望：

2025年楼市谨慎乐观，二手房市场依然主导

　　据中原大数据显示，2024年全年成交的二手业主中，近六成暂无再置业需求，四成有再购房需求。其中，置换占比26.3%，投资占比14.3%。预计2024年已释放出近4.5万宗的改善和投资需求。

　　广州中原研究发展部对2025年楼市持谨慎乐观态度，预计全年成交量为1927万平方米左右，同比增长3%-4%。然而，目前楼市仍处于买家市场，行业预期不强。预计2025年上半年价格探底调整，趋势以平稳微跌为主，跌幅在3%左右。止跌修复节点或需在2025年下半年出现。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，四季度广州二手住宅交易量连续三个月在万套以上，且12月交易量创今年新高，意味着9月底以来的新政效果持续显现。他认为，在2025年，广州二手房市场仍将继续主导楼市。二手房在户型、学位和价格上的优势是其继续主导的主要原因。

（文章来源：南方都市报）