新华财经上海11月5日电（记者杨溢仁）近期，华夏基金华润有巢REIT扩募获批的消息引发业界热议，保租房REITs成为市场焦点。在业内人士看来，要推动租赁住房产业可持续发展，金融赋能不可或缺，公募REITs正是这一进程中的关键一环。展望后续，保租房REITs市场在政策托底、资产质量优化和机构配置需求的推动下，有望持续扩容并巩固其抗周期属性，为投资者提供稳定回报。

　　保租房REITs运营稳健，市场表现亮眼

　　可以看到，华夏基金华润有巢REIT的第一次扩募已取得中国证券监督管理委员会的批复以及上海证券交易所的无异议函。作为第二单扩募获批的保租房REITs，其底层资产运营情况备受关注。据记者了解，本次拟购入的底层资产是位于上海市闵行区的有巢马桥项目，地处上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻多个产业园区，人才安居需求旺盛。尽管近期国内基础设施公募REITs市场有所盘整，但保租房板块的总体表现依旧向好，韧性不减。2025年三季度保租房REITs板块业绩平稳，各项目出租率维持高位，多个项目处于扩募进程中，板块流动性较好。

　　再就华夏基金华润有巢REIT来看，2025年上半年，该基金实现收入3928.83万元，净利润同比增长38.67%至578.38万元，基金EBITDA录得2578.68万元，同比增长4.84%；2025年第三季度，实现收入1908.98万元，净利润288.56万元，经营活动产生的现金流量净额为1300.52万元，整体运营情况良好，展现出了较强的抗周期属性，成为市场中的佼佼者。

　　租赁住房需求旺盛，保租房REITs发展空间广阔

　　过去十年间，中国人口加速向大城市聚集，租赁住房市场需求有望长期保持旺盛。有公开数据显示，2025年前三季度全国跨区域人员流动量达506亿人次，同比增长31%，规模庞大。我国第七次人口普查数据显示，租房人口规模达2.2亿人，租房家庭比例已达25.57%，其中83.6%的租房者为90后人群。为了加快租赁住房供应，公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，推动保租房业务的可持续发展。

　　根据克而瑞地产研究中心测算，截至2025年9月，全市场已上市的REITs产品有74只，其中保租房REITs为8只，约占11%。不过，对标海外千亿美元的租赁住房REITs市值规模，我国保租房REITs仍拥有巨大的发展潜力和空间，尤其是聚焦长三角区域，随着经济发展和人口的持续流入，预计上海的租赁住房需求还将持续增长，为保租房REITs市场提供有力支撑。

　　短期仍是配置优选，择优布局是关键

　　展望后续，包括中金公司在内的大部分机构判断，短期国内的租赁住房市场将维持“需求韧性较强”的特征。青年人晚婚晚育及较高的购房压力将促使租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求。当然，随着供给端的持续发力，2025年作为“十四五”收官之年，预计保租房供给仍具规模。公开数据显示，我国租赁住房市场具备较大的存量规模，预计截至2025年末，公租房、保租房的存量将分别超过2000万套、800万套，为保租房REITs市场的发展提供坚实基础。

　　“综上，回到保租房REITs的布局层面，从资产质素、运营效率和财务指标三个维度着手，择优布局仍是关键。”一位保险机构投资人向记者表示。在低利率、“资产荒”延续的环境中，保租房REITs作为优质配置型资产料受到各机构的持续青睐，成为投资者配置资产时的优选之一。（文章来源：新华财经）