9月29日，华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，成为我国第75单公募REITs，这一事件标志着公募REITs市场迎来新里程碑。作为首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT的上市将为投资者提供稳定收益资产，增强市场信心。依托凯德投资全球资产运营经验，华夏凯德商业REIT以国际经验重塑国内消费REITs行业生态，将“募投管退”全链条体系本土化，加速国内REITs从“融资工具”向“资产管理平台”转型，为REITs市场注入新活力。

　　获得资金热捧

　　华夏凯德商业REIT发售，比例配售前的总认购资金达3091.7亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其拟募集规模的135.2倍。华夏凯德商业REIT获得资金热捧，充分显示出投资者对其投资价值的深度认可，也反映了市场对REITs产品的强烈需求。

　　基金发售公告显示，以22.872亿元的拟募集规模和基金在招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏凯德商业REIT2025年年化和2026年预测现金流分派率分别为4.40%和4.53%。基金首发底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭形成一线与强二线城市资产组合，兼具成长性和稳定性，分散风险且优势互补，为投资者提供了多元化的投资选择。

　　项目发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商。基金计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金均拥有丰富的消费REITs投资管理经验。这些都将为基金成立后的平稳运营和业绩增长提供强有力的支持，确保REITs产品的稳健运行。

　　作为首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT的上市具有里程碑意义。它不仅标志着中国公募REITs市场国际化与多元化进程取得重大突破，还通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，为国内消费市场注入了成熟市场的专业理念和长期资本，推动REITs市场向更高水平发展。

　　该项目将为投资者提供稳定收益资产，打造可复制、可扩展的优质商业资产证券化范例，为市场提供重要参考。更重要的是，它成功构建起全球资本参与中国消费市场的新范式，为外资深度参与中国资本市场开辟了新路径，展现了REITs市场的巨大潜力。

　　此外，资产组合实现了创新，采用“稳定型+成长型”资产组合配置策略，为投资者提供穿越周期的收益选择，进一步增强了REITs产品的吸引力。

　　赋能公募REITs生态构建

　　基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是一家立足亚洲的全球领先不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人。作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT20%的份额，为REITs产品的长期发展提供有力保障。

　　此外，在新加坡上市的凯德中国信托参与联合战略投资，这是首次有外资上市REITs直接参与中国公募REITs投资，是中国公募REITs市场国际化的标志性事件。通过持有中国公募REITs份额，凯德旗下新加坡REITs能够扩大在中国消费资产的投资规模，为中国公募REITs市场的高质量发展贡献力量，促进REITs市场的国际化进程。

　　凯德投资相关负责人表示，将充分利用在国际REITs市场的成熟经验推动中国公募REITs发展，促进中国的消费升级，助力扩大内需。华夏凯德商业REIT上市让中国公募REITs和海外REITs实现了创新性的联动，为REITs市场带来了新的发展机遇。

　　凯德投资总部位于新加坡，于2021年在新加坡上市。作为新加坡最早、最大的REITs管理人，曾参与制定新加坡REITs市场规则并发行新加坡首只REITs，拥有23年REITs管理经验。凯德投资持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一。凯德投资将利用新加坡REITs的经验赋能中国公募REITs发展，推动REITs市场不断成熟。

　　专业能力积淀方面，以凯德中国信托为例，2006年在新交所上市，是最大的聚焦中国资产的S-REIT，投资中国的多元化成熟资产，包括商业、产业园和物流园。通过“基金管理+资产管理”模式，凯德中国信托实现了长期稳定的收入和资产增值。基金管理方面，通过多次增发、资产收购及资产组合优化，凯德中国信托不断扩大资产规模。资产管理方面，通过资产升级改造、优化租赁策略、提升物业服务质量，提升了租金收入和资产价值，为REITs产品的资产管理提供了宝贵经验。

　　“在新加坡REITs市场，要求每个产品信息披露及时、客观、透明度高。公司希望把产品监管层面积累的相关经验，比如财报、ESG报告及市场调研报告、资产估值、现金流分配、关联交易等环节的规范，与中国公募REITs市场特点结合，助力构建更成熟的市场化运作体系。”上述凯德投资相关负责人告诉中国证券报记者。

（文章来源：中国证券报）