REITs正迅速崛起，成为“固收+”时代不可或缺的资产配置工具。

截至6月5日收盘，我国REITs总市值首次突破2000亿元大关，全市场REITs总数量增至66只，市值达2019.91亿元。自2021年5月17日首批9只基础设施公募REITs获批以来，公募REITs已从政策推动阶段迈向市场主导，四年间市场规模已超2000亿元，成为“固收+”时代的重要资产配置工具。

29只REITs产品年内涨幅超20%

截至目前，REITs市场已成功首发上市66只产品，募集规模合计1743.93亿元；另有4只完成扩募，募集50.64亿元，全市场累计募集金额达1794.58亿元。随着制度的不断完善和流动性机制的逐步优化，REITs正加速从政策推动向市场主导转变。今年以来，REITs市场热度持续攀升。

截至6月5日，中证REITs全收益指数年内累计上涨12.62%，整体呈震荡走强趋势。

具体来看，华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT等6只产品年内累计涨幅超过40%。REITs正从“政策推动期”逐步迈入“市场自发配置期”。其中，消费、保障房等业态因现金流稳定、政策支撑强劲，已成为资金竞相追逐的优质资产。

东吴苏园产业REIT基金经理孙野指出，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，公募REITs作为单独大类资产的优势愈发显著，备受投资者青睐。宏观方面，REITs的强分红特性使其对利率敏感，货币政策变化影响其股息吸引力；行业方面，REITs的基础资产行业日益丰富，不同行业属性导致底层资产收益表现各异，进而影响REITs表现；短期内供求失衡也对REITs市场价格产生较大影响。

年报业绩亮眼

REITs产品持续吸引资金关注，离不开其优异的业绩表现。此前，51只REITs产品先后发布了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首份年报。

总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长。鹏华深圳能源REIT收入最高，达15.62亿元，净利润为1.35亿元。2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额高达83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

以深市为例，共有18只已上市REITs披露年度报告。总体来看，这18只REITs在2024年的表现十分亮眼，超额完成可供分配金额预测，分红价值日益凸显。底层基础设施项目运营稳健，投资者关系维护有序进行，REITs市场发展稳步加速。

从运行情况看，深市REITs在2024年整体运营平稳。消费、水利等新资产类型项目表现突出。作为2024年新上市的资产类型，消费和水利项目整体运行稳健，各项运行指标基本完成说明书预测，市场示范效应显著。租赁住房、仓储物流项目出租率维持高位波动态势，经营情况展现一定韧性。产业园区、收费公路项目在2024年运营中出现波动，管理人及运营管理机构采取多项措施提高项目运行质效。生态环保、清洁能源项目短期内面临调整压力，但调整幅度在可控范围内，未来有望企稳回升。

机构持仓占比超六成

凭借REITs的股债双重属性，其正逐步成为机构资金配置的核心。

从当前市场结构来看，原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60%。

红土创新基金表示，公募REITs兼具股债双重属性。其“股性”体现在宏观经济与政策环境变化对底层资产运营的影响，“债性”则与债市利率走势、投资人结构、固定收益投资人的市场情绪等相关，两者均可能导致基金价格波动。当前经济周期调整及利率水平持续下行，公募REITs分派率与十年期国债收益率的利差对市场影响较大。公募REITs板块兼具资产增值潜力和分红稳定性。

今年以来，REITs市场延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs的常态化发行与加速扩容与扩围。

此前，国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。同时，《提振消费专项行动方案》也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

中金基金认为，随着2025年政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。在常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。

博时基金指出，公募REITs稳定的现金流和强制分红机制有望进一步吸引避险资金流入。但投资者需关注区域经济活力、底层资产类型、经营质量及收入构成，因为不同类型的基础设施资产在不同程度上依赖于整体经济表现。

（文章来源：证券时报）

(原标题：REITs总市值超2000亿元！成为机构重要配置方向)

(责任编辑：126)