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公募REITs市场经过4年发展，已成为资本市场重要组成部分，累计发行66只产品，募集规模近1800亿元，二级市场总市值达1986亿元。民营资本已成为重要力量，市场面临诸多挑战，未来发展潜力巨大。

自2021年5月首批公募REITs项目获批以来，公募REITs市场经过4年发展，已成为资本市场的重要组成部分。Choice数据显示，截至5月26日，公募REITs累计发行66只产品，募集规模近1800亿元，二级市场总市值达1986亿元，逼近2000亿大关。公募REITs不仅为盘活存量资产提供了市场化方案，还在优化投资者资产配置、促进民营经济高质量发展等方面展现出独特价值。

在高速发展的同时，公募REITs市场也面临诸多挑战。如何保持“常态化发行”并稳定发展，是当前市场热议的话题。

回顾四年历程，公募REITs市场从无到有、快速发展，在市场规模、资产类别、投资者结构等方面取得显著突破。2021年5月，首批9单公募REITs项目上市，标志着我国基础设施公募REITs试点落地。2024年，公募REITs进入常态化阶段，全年新发产品达29只，创历史新高。

进入2025年，公募REITs市场继续快速发展，年内成功发行8只产品，总规模达1794.58亿元，二级市场总市值接近2000亿元。资产类型也日趋多元化，从基础设施扩展到保障性租赁住房、仓储物流等领域。

投资者结构不断丰富，公募REITs市场日趋成熟。目前，机构投资者占比较高，包括券商自营、保险、公募基金等。公募REITs正吸引更多类型投资人进入，为市场带来稳定资金。

民营资本已成为公募REITs市场的重要力量。通过公募REITs，民营资本可盘活存量资产，优化负债结构，提升运营效率。京东集团、物美集团等民营企业已成功发行公募REITs，开拓新融资渠道。

尽管公募REITs市场发展迅速，但在市场运行效率、底层资产多样性等方面仍有提升空间。制度建设层面，需简化交易结构，优化REITs运营管理安排。底层资产层面，需进一步拓展资产类型，文化旅游基础设施和养老设施项目仍有待开发。

公募REITs二级市场的火热也引发关注，投资者需避免将其视为短期投机工具，而应强化长期配置属性的认知。未来3至5年，中国公募REITs的发行数量和规模将持续增长，成为资本市场中重要的投资工具。

（文章来源：上海证券报）