3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT成功上市发行，募资规模达13.62亿元，募集份额5亿份，发售价格为2.724元/份。这是全国首个获批的“商改保”REITs，即从商办项目调整为保障性租赁住房项目，进一步丰富了REITs产品品类。

据悉，该基金网下发售配售比例低至0.57%，刷新了2023年以来公募REITs网下配售比例纪录。上市首日，该基金以30%涨停开盘，收盘价达到3.541元/份，触发30%涨跌幅限制。因此，发行次日停牌1小时后于上午10:30复牌。截至4月2日，汇添富上海地产租赁住房REIT报价3.632元/份，涨幅1.40%。

作为该基金资产评估和市场研究尽调团队的领头人，戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事顾悦如接受了专访，分析了保租房公募REITs在资本市场的表现及发展前景。

顾悦如指出，2024年公募REITs市场波动上行，已上市的58只REITs中有48只实现正收益。受到二级市场提振，2025年初新发的基础设施公募REITs均受到资本追捧，反映出公募REITs常态化发行提振了投资者信心。

行情爆发

2023年，国内已有红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等多只保租房公募REITs上市，底层资产出租率保持高位，平均水平超过95%。中信证券研报指出，保租房产品供不应求，未来随着政策支持力度增大，保租房REITs产品有望迎来上市高峰。

回顾保租房公募REITs在资本市场的表现，其市场接受度逐渐提升。国泰君安城投宽庭保租房公募REIT是上海国资首单保租房公募REITs，募资规模达30.50亿元。此前上市的四单保租房REITs发行规模均在12亿-13亿元。

保租房公募REITs行情火爆，背后关乎投资收益。资本市场正逐渐聚焦存量资产盘活与转型。上海地产租赁住房REIT是全国首单“商改保”公募REIT，投资价值明显。其主要底层资产江月路项目是上海首批“商改保”项目，出租率达到94.7%。

据测算，上海地产租赁住房REIT的首年资本化率约为4.7%，位于已发行一线城市租赁住房REIT中上水平。顾悦如指出，该基金未来扩募前景明朗。

助推资本红利释放

在“以存量带动增量”的政策导向下，已有十余个省市的保租房项目在筹备入市。已建低效商办楼宇改造为保障性租赁住房、资本市场参与租赁住房红利等市场趋势显现。

顾悦如认为，上海保租房在配合人才战略方面成效显著。上海通过多种方式增加保租房供应，如江月路项目的“商改保”、新建租赁住房等。

此外，上海市保障性租赁住房政策体系完善，为保租房公募REITs的火爆行情提供了依据。近年来，上海市出台了多项政策规范保障性租赁住房管理，推动国有资产盘活、土地资源利用提质增效。

首单“商改保”REIT的成功发行，为上海市存量低效商办楼宇以及存量用地盘活产生了良好示范效应。同时，为资本市场参与分享租赁住房市场发展红利提供了重要投资工具。

（“商改保”项目为存量资产持有方提供了有效途径。但存量项目如何合法、合规、安全改造，仍需综合考虑多方因素。）

（文章来源：21世纪经济报道）