2月19日，继开盘首日涨停后，国泰君安济南能源供热REIT再度上涨7.69%。2月20日，该基金开市起至当日10时30分停牌，复牌后价格有所回调。截至20日收盘，该基金二级市场交易价格下跌0.34%，收报11.480元/份。这一火爆行情是近期REITs整体表现的缩影，“首日涨停”“认购端创纪录”“高溢价”再度成为市场热议话题。基金经理分析指出，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，投资者应综合考虑估值性价比和基本面趋势，警惕高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。

近两三个月，REITs基金终于迎来了一波显著上涨。始于去年12月的行情，中证REITs指数整体涨幅已逼近14%，年内涨幅更是超过8%。具体来看，嘉实物美消费REIT年内涨幅超过30%，华泰南京建邺REIT上涨超26%，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT分别涨超24%和23%。二级市场的走强也带动了发行认购端的火爆，汇添富基金旗下汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购倍数达1192倍，创出历史新高。

资金面是近期REITs行情的重要推动因素。公募REITs的股息率高于国债收益率，为投资者提供了更高和更确定的收益选择。此外，公募REITs被纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时有望纳入沪港通，这将为市场带来更多增量资金。华南某公募基金投研人士分析称，公募REITs的大涨是多种因素共同作用的结果，包括打新效应、高分红和稀缺属性以及市场情绪和政策环境等。

在REITs基金行情升温的同时，溢价现象也日益突出。截至2月19日，嘉实物美消费REIT的溢价率高达59%，多只产品溢价率超过50%。中金公司提醒，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，投资者应综合考虑估值性价比和基本面趋势。华宝基金也指出，公募REITs二级市场价格大涨会导致买入成本上涨，影响投资者实际的净现金流分配率，参与二级市场炒作需谨慎。

2024年，REITs发行端加速推进，多个“首只”产品接连推出。预计未来将有更多新资产类型上市，公募REITs的底层资产范围将进一步拓展。中金基金认为，随着政策的完善和市场的成熟，REITs市场规模有望继续扩大。中信建投明阳智能新能源REIT基金经理看好能源类与消费类REITs，认为这些领域具有抗周期属性，能够为投资者提供稳定的投资机会。

（文章来源：券商中国）