蛇年伊始，REITs市场持续上涨。特别是前两日，中证REITs全收益指数加速上涨，2月10日、11日分别大涨了1.34%、1.53%。值得注意的是，在债市调整、股市震荡的背景下，近期REITs资产的上行是相对于股债的独立行情。当然，独立于股债的特征也意味着REITs市场大涨后特定的风险，机构指出，REITs短期估值波动终将向资产真实收益水平收敛。

事实上，从1月17日开始，中证REITs全收益指数已连续12个交易日收红。2025年指数已上涨8.85%（2024年全年的涨幅也就12.31%），收复1000点创近两年新高。

REITs市场正在展现其相对股债市场的独立性。尽管一月下旬债市因资金面等因素调整，但REITs市场显然不为所动；而权益指数今年以来更多以震荡为主，小盘股更活跃。

国泰君安证券分析师刘玉认为，REITs本质是权益市场工具。整体来看，REITs市场目前的主线逻辑仍是“利率下行带动弱周期板块上涨”+“先涨带动补涨”，其中不乏市场情绪带动下的动量效应。

具体来看，已上市的60只REITs项目当前年内几乎全部收涨，涨幅最大的华泰南京建邺REIT、嘉实物美消费REIT已超过30%。涨幅居前的项目多以产业园区和消费基础设施REIT为主，此外，2024年上市的新项目表现更好。

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

对于REITs打新，国海证券固收首席靳毅认为，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化。但短期看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

连续上涨也让部分项目在进入蛇年后提示市场风险。华安张江产业园REIT在2月11日发布公募 REITs 交易情况的提示，项目最近20个交易日收盘价累计涨跌幅超过20%，基金管理人按规定披露交易情况提示公告。华泰南京建邺REIT、华夏首创奥莱 REIT也都在春节假期后发布过区间涨幅较大的交易情况提示公告。

今日午后，REITs市场回调，中证REITs全收益指数收跌0.86%，十二连阳终止。

刘玉指出，REITs市场独立于股债的特征也意味着：相较于股而言，其收益弹性有限，REITs价格上涨意味着IRR的下降；相较于债而言，需关注REITs分子端下行风险与市场冲击下的流动性风险。

2024年，REITs市场在权益属性认定、常态化发行等政策红利释放后，估值明显修复，走出探底回升行情，二级市场价格中枢显著抬升。

作为兼具股债属性的资产证券化产品，刘玉认为REITs产品定价锚始终根植于底层资产的持续稳定现金流创造能力，这一特性决定了短期估值波动终将向资产真实收益水平收敛。随着价格不断走高，市场机会也逐渐由“水位普涨”转向“结构淘金”，此时更强调投资者对底层资产现金流拆解、管理人运营能力的颗粒化审视。

（文章来源：财联社）