新华财经上海6月11日电（记者杨溢仁）近期，REITs市场持续升温，继亦庄产园REIT以265.76倍的报价倍数惊艳市场后，绿发商业REIT的网下报价份额也达到了初始发售份额的249.72倍，市场热情高涨。

分析人士指出，短期内中国基础设施公募REITs（C-REITs）的打新收益率颇为可观，机构投资者应积极把握机会。但需注意的是，不同底层资产的REITs上市首日表现各异，打新收益率因此分化明显，机构应避免盲目跟风。

新品受热捧

根据亦庄产园REIT的《发售公告》，共有113家网下投资者管理的549个配售对象参与网下询价，报价份额高达初始网下发售份额的265.76倍。剔除无效报价后，有效报价投资者数量仍达110家，管理的配售对象数量为528个，有效拟认购份额总和是网下初始发售份额的262.43倍。

绿发商业REIT方面，其《发售公告》显示，共有123家网下投资者管理的580个配售对象参与报价，份额为初始网下发售份额的249.72倍。最终定价3.160元／份，低于最低报价3.200元／份，因此所有报价均被视为有效。

记者了解到，从报价和定价维度看，亦庄产园REIT吸引了86.34%的配售对象采用顶格报价策略，绿发商业REIT的顶格报价比例更是高达90.00%，延续了此前苏州恒泰REIT和上海地产REIT等项目的高顶格报价趋势，显示出C-REITs市场的持续火爆。

以亦庄产园REIT为例，参与网下配售的有效报价配售对象中，“保险资金投资账户”最为积极，占比达22.16%，其次为“基金公司或其资产管理子公司一对一专户产品”，占比17.16%，“证券公司集合资产管理计划”占比14.58%。从拟认购数量看，“保险资金投资账户”占比最高，为38.35%，其次是“机构自营投资账户”，占比15.82%，“私募基金”占比9.83%。

“今年以来C-REITs涨幅较大，主要因底层资产基本面稳定且整体利率调整较多。”兴业证券固定收益组首席分析师左大勇表示，“尽管市场已较为火热，但在低利率环境下，机构欠配情况仍明显。公募REITs兼具股性债性、分红率高且稳定，对长期资本来说，性价比较高。”

自3月中旬以来，或因欠配压力导致存量公募REITs投资人惜售，同时债券收益率震荡，固收“长债”策略失效，“固收+”投资需求激增，进一步推动了REITs的配置需求。

热度望延续

展望三季度，C-REITs热度能否延续？

多数受访机构持乐观态度。“REITs短期定价受市场利率环境、交易情绪等影响，但长周期视角下，价格将向基础资产经营效能收敛。”左大勇指出，“对长期投资者而言，现金分红是REITs的重要收益来源。C-REITs试点至今，大部分REITs现金分红稳定且可持续，在低息环境中尤为亮眼。”

C-REITs投资者可通过首发认购、二级市场买卖及扩募投资等方式参与。短期内，打新收益更高。

“网下认购阶段，投资者可询价确定发行价格参与REITs份额认购，上市后卖出套利，确定性较高。”一位保险机构投资人表示，“自2021年6月首批REITs上市至2025年4月2日，共64单C-REITs产品上市，其中4单上市首日破发，破发率仅6%。以2024年上市的29单REITs为例，若机构全部网下认购并打新卖出，扣除0.4%手续费，总计收益为6.4%。截至2025年4月2日，共上市REITs产品6单，若机构全部网下认购并打新卖出，扣除0.4%手续费，总计收益高达15.4%。”

“展望未来，公募REITs一、二级市场同类型标的估值价差仍存在，机构积极参与一级市场仍是现阶段胜率较高的策略。”中信证券首席经济学家明明表示，“下半年，一、二级市场价差带来的一级市场配置机会值得关注。此外，新上市的数据中心REITs、能源REITs、厂房类产业园区REITs、现金流稳定且估值性价比高的仓储物流REITs同样值得关注。”

捕捉交易良机

多位受访投资机构负责人表示，布局C-REITs需重点关注新发行产品战略配售及网下打新机会，同时关注二级市场价格变动，抓住低估产品的交易机会。

REITs可在二级市场买卖赚取价差或长期持有。未参与战略配售和打新的机构，可在二级市场价格较低时买入，适时卖出获取资本利得。

“C-REITs二级市场价格受底层资产估值变动和市场因素影响，投资时可通过估值定价判断后续涨幅。”左大勇称，“经营权类REITs每年可获经营回报，但到期价值为0，适合用IRR法衡量长期回报。产权类REITs到期后资产有残值，更接近于永续资产，可直接使用现金分派率考量年度收益率。产权类REITs中的仓储物流和能源类底层资产现金分派率较高，特许经营权类REITs中的交通类IRR较高，分别为4.36%、12.42%和6.35%，值得重点关注。”

（文章来源：新华财经）